Der Bundesgerichtshof hat erneut ein klares und eindeutiges Urteil zur Frage von Mietschulden getroffen. Hier können Sie das Urteil des Bundesgerichtshofs (kurz BGH) vom 13.10.2021 – Aktenzeichen: VIII ZR 91/20 nachlesen.

Warum geht es genau? Der Mieter hatte Mietschulden, veranlasst durch eine Mietkürzung. Wegen des Mietrückstandes wurde vom Vermieter fristlos gekündigt. Dagegen können sich Mieter mit der Zahlung des Rückstands wehren. § 569 Abs. 3, Nr. 2 Satz 1 BGB eröffnet dem Mieter nämlich eine sog. Schonfristzahlung. Im Gesetz heißt es:

„Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.“

Wobei wichtig zu wissen ist, dass sich diese Schonfristzahlung auf eine fristlose Kündigung bezieht. Das wollte offensichtlich das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz schon mehrfach mit einer Vielzahl von rechtspolitischen Argumenten unterlaufen. Die Schonfristzahlung sollte auch eine ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam machen. Erneut hat der BGH jedoch in seinem Urteil darauf hingewiesen, dass der Wortlaut und die Intention des Gesetzgebers eindeutig sei.

Der BGH führt aus: „Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt von der Schonfristzahlung unberührt.“

Denn im vorliegenden Fall hatte der Vermieter nicht ausschließlich fristlos wegen des Mietrückstands gekündigt, sondern zugleich hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Das passiert bei anwaltlicher Unterstützung der Vermieter eigentlich immer. Wenn nicht, ist das ein mehr oder weniger klarer Haftpflichtfall zu Lasten des Rechtsanwalts. Wird aber die fristlose Kündigung durch die Schonfristzahlung unwirksam, kommt die hilfsweise ausgesprochene Kündigung zum Zug. Diese wird dann nicht durch die Schonfristzahlung unwirksam. Auch wenn das Landgericht Berlin dies aus sozialpolitischen Erwägungen so sieht. Für die Änderung unzweitgemäßier Gesetze ist der Gesetzgeber zuständig und nicht das Gericht muss durch Umdeuten tätig werden. So einfach kann Jura manchmal sein.

Bleiben Sie mir gewogen!

Ralf Beckmann