Kategorie: Mietrecht

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 14.09.2023 — Pressemitteilung 158/2023 - Screenshot 14.09.2023

Untervermietung – Das Recht des Mieters zur Untervermietung – Nunmehr vom Bundesgerichtshof auch zu Einzimmerwohnungen geklärt

September 18, 2023 / Ralf Beckmann / Keine Kommentare

Gerade das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verläuft nicht immer störungsfrei. Es gibt viele Punkte, in denen die Interessen des Mieters mit denen des Vermieters kollidieren. Zu diesem immer wieder zu Auseinandersetzungen gehörenden Punkten gehört auch die Gebrauchsüberlassung an Dritte, häufig auch Untervermietung genannt.

Zu diesem immer wieder schwierigen Thema hat nun der Bundesgerichtshof (kurz BGH) ein Urteil gefällt. Die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 14.09.2023 (Mitteilung 158/2023) zur Untervermietung einer Einzimmmerwohnung finden Sie hier.

Warum darf man eigentlich als Mieter untervermieten? Dieses Recht ergibt sich aus
§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte (BGB)

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Das Gesetz gibt dem Mieter also das Recht auf eine nach Vertragsbeginn veränderte Situation zu reagieren, und zwar durch Untervermietung. Aber Vorsicht! Das Gesetz unterscheidet zwischen Mietverträgen und Wohnraummietverträgen! Die hier zitierte Gesetzesnorm bezieht sich auf das Wohnraummietverhältnis. Reden wir über eine Scheune, Garage oder ein Ladenlokal (in dem man typisch nicht wohnt!), ist § 553 BGB nicht anwendbar.

Die Krux im vorliegenden Fall lag darin, dass es sich bei der betreffenden Wohnung um eine Einzimmerwohnung handelte. Warum macht das die Sache schwierig? Weil das Gesetz hier ausdrücklich von „einem Teil des Wohnraums“ spricht. Wer also in Bausch und Bogen die komplette Wohnung untervermieten möchte, findet in § 553 BGB keine Stütze. Der Vermieter hatte im vorliegenden Fall wohl so argumentiert, dass eine Einzimmerwohnung schlechterdings nicht nur „teilweise“ unter vermietbar sein soll. Wie sollte das auch gehen, die eine Hälfte des Wohnraums für mich, ein dicker Kreidestrich markiert die Trennlinie und die andere Hälfte für den Untermieter?

Doch der Vermieter hatte hier leider falsch argumentiert. Warum? Weil der Mieter einen Teil der Wohnung für sich behalten hatte. Das grundsätzlich berechtigte Interesse, auch ein Kriterium, das erfüllt sein muss, lag in seiner beruflichen Abwesenheit für einen bestimmten Zeitraum.
Gut beraten war der Mieter auch mit seinem sonstigen Verhalten. Er behielt einen Schlüssel für die Wohnung, was der BGH als nicht erfolgte Besitzaufgabe wertete. Der Untermieter hatte damit keinen alleinigen Besitz an der Wohnung. Ferner hatte der Mieter einen Teil der Wohnung für sich behalten, und zwar durch das Lagern persönlicher Gegenstände in einem verschlossenen Schrank, einer Kommode und einer Nische im Flur, die mit persönlichen Gegenständen nur für ihn vorbehalten war. So jedenfalls wurde nach Auffassung des BGH das Kriterium „ein Teil der Wohnung“ ausreichend erfüllt. Denn nach der Argumentation des BGH kommt es nicht darauf an, wie groß der Teil ist, der untervermietet wird oder wie groß der Teil ist, den der Mieter (Hauptmieter) für sich behält. Das Gesetz sieht hier keinen Mindestanteil vor. Zusammen mit dem zuvor erwähnten Schlüssel für die Wohnung ergab sich der jederzeitige Zugriff des Mieters auf seinen Teil der Wohnung.

Sollten Sie also in der Zukunft für einen nennenswerten Zeitraum beruflich in eine andere Stadt versetzt werden, wissen Sie, was zu tun ist, sofern Sie Ihre Wohnung behalten möchten. Vermieten Sie Raum 1 bis 3 zuzüglich Küche und Bad und behalten Sie Raum 4 für sich und lagern dort Ihre persönlichen Dinge und Möbel, die Sie nicht dem Untermieter überlassen möchten. Außerdem müssen Sie mit dem Untermieter regeln, dass Sie Ihren Teil der Wohnung jederzeit betreten dürfen und Sie müssen dazu natürlich einen Schlüssel behalten.
Aber Vorsicht! Sie müssen den konkreten Untermieter benennen und dieser muss akzeptabel sein. Wobei nicht der Vermieter festzulegen hat, niemand mit „langen Haaren oder keine Lehrer“ oder ähnlichen Nonsens. Vielmehr darf nach allgemein gültigen Kriterien nichts gegen den Untermieter sprechen. Wenn Sie sich also von der Seriosität eines Untermieters überzeugt haben und keine Kriterien gegen ihn sprechen (Stadtbekannter Mietnomade o.ä.), dann ist er vom Vermieter grundsätzlich zu akzeptieren. Schließlich haften Sie für die Wohnung.

Zum Schluss noch ein hilfreicher Tipp aus der anwaltlichen Praxis:
Bei hochwertigen Wohnungen oder der Vermietung ganzer Häuser (Reihenhaus o.ä.) ist es nicht unüblich, dass die Vermieter auf einem Zeitmietvertrag bestehen, beispielsweise 3 oder 5 Jahre. Aus einem derartigen Vertrag kann man sich vorfristig nicht mit einer ordentlichen Kündigung lösen. Also, die Kündigung mit den für Mieter ansonsten üblichen Kündigungsfristen ist nicht möglich. Hier kommt Ihnen aber das Sonderkündigungsrecht des § 540 BGB zur Hilfe. Haben Sie nämlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, können Sie den Vertrag mit den ansonsten üblichen Kündigungsfristen kündigen, sofern der Vermieter die Untervermietung verweigert.
Da hier aber einige „Fallstricke“ lauern und es für Sie durchaus um erhebliche Geldsummen geht, wie immer der Hinweis: Lieber Geld für anwaltlichen Rat vor etwaigen Maßnahmen in die Hand nehmen, als später einen vermurksten Fall vor Gericht verhandeln. Suchen Sie doch einfach auf einer der Plattformen, die Rechtsanwälte und Ihre Leistungen darstellen, wie ANWALT.DE.

Ich wünsche Ihnen allzeit ein störungsfreies Mietverhältnis und vertragen Sie sich!

Bitte bleiben Sie mir gewogen und wenn Sie mit meinen Veröffentlichungen zufrieden sind, erzählen Sie es weiter und geben vielleicht das eine oder andere Like auf meiner Facebook-Seite „Immer-RECHT-Haben“ ab oder folgen mir auch dort. Vielen Dank dafür!

Ihr Ralf Beckmann

Lärm im Haus - Mietwohnung - Was muss ich dulden?

Sozialadäquater Lärm – Hinnehmen oder gleich alle verklagen?

März 27, 2023 / Ralf Beckmann / Keine Kommentare

Das Amtsgericht in Singen hat vor ca. einem Jahr ein durchaus interessantes und für Verbraucher und Mieter erhellendes Urteil gefällt¹⁾. Und zwar zum sog. sozialadäquaten Lärm in Mietwohnungen.

Worum ging es? Die Bewohnerin einer Erdgeschosswohnung fühlte sich durch Lärm einer Mieterin der über ihrer Wohnung liegenden Wohnung nachhaltig gestört und klagte auf Unterlassung jeglicher Ruhestörung. Sie führte an, dass das ohnehin hellhörige Mietshaus keine Trittschalldämmung habe. Immer um 7 Uhr würde die über ihr wohnende Mieterin durch die Wohnung laufen, um zu lüften. Das Öffnen und Schließen der Fenster verliefe nicht geräuschlos. Zudem hätte die Mieterin die unangenehme Eigenschaft, stets um 12 Uhr mittags zum Staubsauger zu greifen.

Das Amtsgericht Singen wertete derartige Geräuschimmissionen eher als Bagatelle und verwies darauf, dass derartige Geräusche sozialadäquat seien. Schließlich würde jeder Mieter von Zeit zu Zeit saugen oder durch die Wohnung gehen, Fenster öffnen und schließen etc.
Meiner Ansicht nach sind derartige Tätigkeiten, aber auch das Lärmen von Kindern, Blockflöte üben der Tochter und das Üben am Schlagzeug durch den Sohn, sofern ab und zu und nicht täglich 5 Stunden geübt wird, alles übliche und somit sozialadäquate Verhaltensweisen, die hinzunehmen sind.
Kritisch wird es meiner Meinung nach erst, wenn der Beruf in die Wohnung hineingetragen wird und dies mit Lärm verbunden ist. Berufsmusiker und tägliches Üben von 5 Stunden und mehr am Klavier, der Posaune oder dem Cello? Ich denke, das ist nicht mehr im Bereich des üblichen Verhaltens von Durchschnittsnutzern einer Mietwohnung anzusiedeln und deshalb dürften „gepeinigte“ Mitbewohner im Haus hier erfolgreich Unterlassung verlangen können. Aber derartige Dinge sind eben die Ausnahme und nicht die Regel.

Zurück zum Fall und dem für Mieter sehr interessanten Hinweis, dass auch eine Hausordnung das Staubsaugen oder eben gewöhnliche Tätigkeiten des Alltags nicht unterbinden könne. Ich meine, hier zielt das Gericht darauf ab, dass derartige Hausordnungen nicht nur einmalig gegenüber einem Mieter Verwendung finden sollen und deshalb auch zugleich Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind, die einer besonderen Kontrolle unterliegen. Allein deshalb wird in der Einschränkung üblicher Tätigkeiten (Ausnahme mag hier die Nachtruhe ab 22:00 Uhr sein) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegen und damit derartige Klauseln unwirksam machen.

Um es auf den Punkt zu bringen: wenn ein anderer Hausbewohner wissend auf die Klausel in der Hausordnung verweist: „Staubsaugen und ähnliche Tätigkeiten sind nur zwischen 08:00 und 12:00 und 15:00 und 18:00 Uhr erlaubt.“, kann man diese Klausel wohl getrost vergessen. Wenn Sie ein auf Ruhe bedachter Richter allerdings doch verurteilt ruhig zu sein und auf die Hausordnung verweist, übernehme ich keine Haftung. Vielmehr sollten Sie prüfen, ob Sie und Ihr Rechtsanwalt die richtigen Argumente vorgebracht oder dem Richter/der Richterin ausreichend charmant Ihre Argumente vorgetragen haben. Wie heißt es so schön: „Vor Gericht und auf hoher See, entscheiden die … und danach kommt nur noch der liebe Gott.“ Denn Ausrutscher, sei es im Urteil, der Rechtsprechung, dem speziellen Richter oder Richterin kann es immer geben.Aber, das Amtsgericht Singen sagte eben sehr schön: „Es könne nicht erwartet werden, dass sich Menschen in ihren Wohnungen nach Ende der Nachtruhe schleichend fortbewegen und mucksmäuschenstill verhalten.“ Ich meine, wer damit nicht klarkommt, sollte sich vor Abschluss eines Mietvertrages vergewissern, dass die Wohnungen im Haus sehr gut isoliert sind und nur extrem laute Geräusche überhaupt durchdringen. Ansonsten sollte man bedenken, dass nicht nur die anderen Hausbewohner Geräusche verursachen, sondern man selbst auch!

Bleiben Sie mir gewogen und vertragen Sie sich.

Ihr Ralf Beckmann

1.) Amtsgericht Singen, Urteil vom 29.04.2022 – 1 C 235/21

2.) Beispielfoto mit Dank an Leohoho auf Unsplash
https://unsplash.com/de/fotos/QL7KdXdcfWA

Rohrverstopfung in einer Mietwohnung | Wer trägt die Kosten?

März 21, 2023 / Angelika Sworski / Keine Kommentare

Ein Gastbeitrag von Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Angelika Sworski
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Ist der Abfluss verstopft, wird das Leben in einer Mietwohnung umständlich. Alltägliche Dinge wie Duschen, Abwaschen oder Klogänge sind dann nicht mehr möglich. Besonders unappetitlich wird es, wenn die Toilette überläuft und sich die Masse in der ganzen Wohnung verteilt.

Oft muss ein Fachmann gerufen werden, der nicht ganz billig ist. In diesem Beitrag erfahren Sie, wann der Vermieter und wann der Mieter die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung übernehmen muss.

1. Die Beseitigung einer Rohrverstopfung ist grundsätzlich Sache des Vermieters
Der Vermieter hat die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und muss dem Mieter die uneingeschränkte Nutzung gewähren. Funktionsfähige Rohre gehören zur Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht des Vermieters, es sei denn, der Mieter hat die Verstopfung schuldhaft verursacht.

2. Die Rohrverstopfung ist keine „Kleinreparatur“
Wurde im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel vereinbart, höre ich immer wieder von Vermieterseite, dass der Mieter für die Mangelbeseitigung verantwortlich sei. Das ist jedoch unrichtig. Unter „Kleinreparaturen“ sind nur solche kleinen Reparaturen zu verstehen, die das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen, sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden umfassen und die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Wasserhähne, Lichtschalter etc.

Wasser- und Abwasserrohre gehören bereits begrifflich nicht dazu.

3. Haftung des Mieters bei Pflichtverletzung
Der Mieter muss die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung dann tragen, wenn er sie schuldhaft verursacht hat. Die normale Nutzung der Wohnung stellt niemals eine schuldhafte Pflichtverletzung. Deshalb ist die Abgrenzung oftmals schwierig und die Rechtsprechung löst die Fälle je nach Einzelfall.

In § 538 BGB ist geregelt, dass der Mieter nicht für Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache haftet, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Hat sich der Mieter somit vertragsgemäß verhalten und kommt es dennoch zu einer Verstopfung der Rohre, muss er die Kosten hierfür nicht übernehmen.

Hat der Mieter jedoch die Verstopfung schuldhaft verursacht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Er haftet ebenso für das Verschulden seiner Familienangehörigen oder Gäste.

Ob die Rohrverstopfung eine Pflichtverletzung des Mieters ist, mit der Folge, dass er die Kosten trägt oder sie eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung darstellt, wird von den Gerichten unterschiedlich entschieden.

Beispiele aus der Rechtsprechung:

Findet der Handwerker im verstopften Rohr Damenbinden oder Babywindeln, gehört das nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter eine große Menge an Toilettenpapier ohne zwischenzeitliche Spülung in die Toilette wirft.

Kommt es zu einer Verstopfung dadurch, dass fettige Essensreste oder Haare in die Rohre gelangen, muss es nicht immer eine vertragswidrige Nutzung sein.

Es ist aber auch nicht ausgeschlossen, dass Essensreste und fetthaltige Flüssigkeiten zu einer vertragswidrigen Nutzung führen kann. Es kommt hierbei auf den Einzelfall an und auch auf die Dauer sowie Menge, die entsorgt wurde. Ist die Verstopfung aber dadurch entstanden, dass sich allmählich Kalk abgesetzt hat, dürfte es unstreitig sein, dass der Mieter hierfür nicht verantwortlich ist.

4. Wenn der Mieter sofort den Handwerker beauftragt, muss der Vermieter nicht immer bezahlen
Die Rohrverstopfung stellt einen Mangel der Mietsache dar. Wie bei jedem Mangel muss der Mieter zunächst dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen und erst dann, wenn der Vermieter nicht reagiert und damit in Verzug gerät, darf der Mieter den Handwerker beauftragen. Handelt es sich um eine Notmaßnahme, zum Beispiel weil eine Überschwemmung droht, dann muss der Mieter sogar sofort handeln und den Handwerker anrufen; insbesondere dann, wenn er den Vermieter nicht erreicht.

Gemäß § 536 a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel der Mietsache nur dann selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zu Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Erforderlich ist somit, dass der Mieter den Vermieter zur Mangelbeseitigung auffordert, ihm eine angemessene Frist hierzu einräumt und ausdrücklich erklärt, dass er nach erfolglosem Fristablauf den Mangel selbst beseitigen lässt und die Kosten vom Vermieter verlangen wird; ev. mit der Miete verrechnen wird.

Erst wenn die Frist abgelaufen ist, kommt der Vermieter in Verzug und erst ab diesem Zeitpunkt darf der Mieter selbst handeln.

Meist ist die Rohrreinigung keine Notmaßnahme und daher sollte der Mieter zunächst dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel selbst zu beseitigen.

5. Wer muss was beweisen, wenn es zu einer Klage kommt?
In einem Rechtsstreit muss der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Risiko und Verantwortungsbereich liegt. Er muss somit zuerst beweisen, dass die Rohrverstopfung nicht auf Mängel oder Schwachpunkte der Bausubstanz zurückzuführen sind. Gelingt ihm dieser Beweis, kann sich der Mieter hinsichtlich einer vertragswidrigen Verursachung und Verschulden entlasten. Der Mieter haftet nicht nur für sein eigenes Verhalten, sondern ebenso für ein vertragswidriges Verhalten seiner Familienangehörigen oder Besuchern.

6. Haftung für Rohre außerhalb der Wohnung
Kommt es in einem Mehrparteienhaus zu einer Verstopfung eines Rohres außerhalb einer Wohnung, wird es für den Vermieter sehr schwierig den Verursacher und Verantwortlichen zu finden.

An den vorgenannten Grundsätzen ändert sich jedoch nichts. Kann der Vermieter nachweisen, wer für diesen Schaden verantwortlich ist, dann kann er diesen Verursacher in Anspruch nehmen. Gelingt ihm der Nachweis nicht, dann wird er die Kosten tragen müssen. Manche Vermieter haben, um diesen Fällen vorzubeugen, eine Klausel im Mietvertrag vereinbart, wonach alle Mieter anteilig für die Kosten der Schadensbehebung haften, wenn der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann. Diese Klausel ist, jedenfalls als Formularklausel, im Mietvertrag unwirksam.

Fazit:
Funktionsfähige Rohre gehören zur Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Ohne besondere Umstände oder ein Verschulden des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, eine Rohrverstopfung zu beseitigen und die Kosten hierfür zu übernehmen. Lässt sich eine Pflichtverletzung des Mieters nachweisen, dann muss dieser die Kosten hierfür übernehmen.

Kommt es infolge der Verstopfung zu weiteren Folgeschäden, z. B. Beschädigung der Möbel oder eines Teppichbodens des Mieters, hängt es wieder davon ab, wer den Mangel zu verantworten hat.

Und Achtung: Versucht der Mieter die Verstopfung zu beseitigen und verletzt er hierbei das Rohr, oder verursacht er einen weiteren Schaden am Haus des Vermieters, haftet er für sämtlichen Schaden. Auch deshalb wird vom Mieter zunächst verlangt, dass er dem Vermieter den Mangel anzeigt und ihm ausreichend Zeit einräumt, den Mangel zu beseitigen.

Angelika Sworski
Rechtsanwältin
Fachanwältin Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Prüfeningerstrasse 20
93049 Regensburg
Mail: sworski@ sworski.de

https://sworski.de/angelika-sworski

Die Fledermäuse sind los – Mietmangel oder ganz normal?

Februar 28, 2023 / Ralf Beckmann / Keine Kommentare

Das Amtsgericht Starnberg hat laut Pressemitteilung vom 27.02.2023 über einen besonders kuriosen Fall von Mietminderung entschieden.¹⁾ Im schönen Andechs, ja dort, wo das prima Bier herkommt, wohnt eine Familie im Erdgeschoss eines Hauses als Mieter. Im Dach hatten sich Fledermäuse einquartiert! Die Mieter fühlten sich durch Exkremente und auch Urin der possierlichen Tiere belästigt, da der über ihrer Wohnung befindliche Balkon nur einen Teil der Hinterlassenschaften der Tiere abhielt. Alles andere fiel wohl auf Ihre Terrasse.

Warum hat es also nicht mit der begehrten Mietminderung geklappt und auch die gewünschte Verurteilung zur Säuberung der Terrasse wurde nicht zugesprochen?

Als erfahrener Praktiker sage ich mal so. Es gibt Argumente, die sind so durchdringend, dass man nichts dagegen sagen kann. Richter flüchten sich in schwierigen Situationen gern in Allgemeinplätze, die man schlicht akzeptieren muss. In ländlichen Regionen ist das normal, ist eines dieser standardisierten Argumente, einfach nicht widerlegt werden können. Laut Amtsgericht Starnberg muss man gewisse Beeinträchtigungen durch Tiere hinnehmen. Der Hahn des Nachbarn kräht? Die Glocken der Kirche läuten? Alles Brauchtum, ortsüblich und Teil der ländlichen Kultur. Deshalb muss es hingenommen werden. Nicht, dass wir uns falsch verstehen, ich bin sehr für Tierschutz, aber wer einmal einen Marder zu Gast in seinem Haus hatte, der wird nur geringes Verständnis dafür aufbringen, dass die possierlichen Tiere ausgerechnet bei Ihnen der Fortpflanzung und der täglichen Ruhepause frönen wollen.

Also, warum nicht handfeste Argumente liefern, die das Amtsgericht Starnberg in seiner Urteilsbegründung offensichtlich auch hatte? Ein altes Anwaltsmotto lautet: „Frisch behauptet, ist halb gewonnen.“ So muss man den Vortrag der klagenden Familie wohl einschätzen als sie vortrugen, dass täglich bis zu 50 Fledermausköttel in den Monaten April bis Oktober auf der Terrasse lagen. Diese Behauptung konnte jedoch im Ergebnis nicht nachgewiesen werden. Dabei hatte das Gericht extra noch eine Fledermausexpertin als Sachverständige bestellt, die allerdings zu dem Ergebnis kam, dass im Dach des Hauses keine Wochenstube der Fledermauspopulation eingerichtet war und auch die Anzahl der Tiere eher gering war. Ich denke mal, dass die Behauptung von 50 Fledermauskötteln dermaßen übertrieben war, dass man mit der Belästigung „Fledermausköttel auf der Terrasse“ schon keinen Stein im Brett mehr beim Gericht hatte.

Da gilt eine andere Regel, die ich als Anwalt gelernt habe. Wenn man übertreibt, dann bitte so, dass man nicht widerlegt wird. Und man sollte nicht seine ganze Klage auf diese Übertreibungen stützen. Denn, als die Frage des Umfangs der Belästigung nicht das gewünschte Ergebnis brachte, wurde eine mögliche Gesundheitsgefährdung der minderjährigen Kinder der Mieter vorgetragen. Aber auch dieses Argument schmetterte das Gericht völlig zu Recht ab, denn welche Gefährdung genau eintreten sollte, wurde auch nicht vorgetragen. Also, einfach mal Gesundheitsgefährdung rufen, ohne konkreten Vortrag zu bringen, worin sich diese Gefährdung zeigen soll, ist wenig aussichtsreich. Da muss man wirklich mehr bieten.

Merke: Die Argumente des Gerichts sind immer gut. Die eigenen Argumente sollten wirklich gut sein!

Was kann man nun aus diesem kuriosen Fall lernen? Wenn man eine Mietminderung durchsetzen will, sollte man sich genau überlegen, ob die Belästigung bzw. der Mangel tatsächlich eine Minderung rechtfertigt. Natürlich kann das der Laie schwer überblicken. Aber ein wichtiger Anhaltspunkt ist die Frage, ob der Mangel den Kern des Mietverhältnisses, nämlich die Wohnung schlechthin betrifft. Feuchtigkeit an den Wänden, der Putz fällt von der Decke, die Stromleitungen sind überlastet. Alle diese Dinge berühren mit Sicherheit den Kern des Mietverhältnisses und wenn man nicht gerade schon beim Einzug gesagt hat, super, dass der Putz von der Decke rieselt, dann ist man dem Grunde nach mit einem Mangel und einer Mietminderung auf der richtigen Seite. Es kommt dann nur noch auf die richtige Höhe der Minderung an.

Wenn Dinge jedoch von außen auf die Wohnung einwirken, die der Vermieter gar nicht beeinflussen kann, wie der Nachbar baut ein neues Haus (Baulärm und Staub), die Fledermäuse sind los oder auf dem mitgemieteten Stellplatz treibt sich immer wieder ein Marder herum, der das Fahrzeug beschädigt, dann sollte man etwas vorsichtiger vorgehen. All diese Beeinträchtigungen können Mängel sein und zu einer Minderung berechtigten, aber es gibt auch genug Richterinnen und Richter, die das völlig anders sehen. Vor allem, wenn diese Beeinträchtigungen ein Teil des ländlichen Lebens sind. Das ist, wenn man als Richter abweisen will, ein einfach nicht zu widerlegendes Argument. 😉

Aber auch hier kommt wieder ein altes Anwaltsmotto von mir zum Tragen. Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung unterhalten und sie diese wahrheitsgemäß unterrichten, dann ist die bloße Möglichkeit, dass es sich um einen Mangel handelt, völlig ausreichend. Die Rechtsschutzversicherung muss Ihnen eine Deckungszusage geben. Dann können Sie auch die ein- oder zehnprozentige Chance auf einen Sieg vor Gericht munter ergreifen. Sie haben ja kein Kostenrisiko mehr!
Man sollte aber bedenken, dass ein Mietverhältnis schnell ruiniert werden kann. Haben Sie von einer größeren Wohnungsbaugesellschaft gemietet und probieren aus, ob der Mangeleinwand funktioniert, wird das in den meisten Fällen niemand gegen Sie persönlich aufbringen. Mieten Sie dagegen von einem Privatvermieter, der zwei oder fünf Wohnungen vermietet, sollten Sie schon behutsamer vorgehen. Einem solchen Vermieter können Sie nicht vermitteln, dass das alles nicht persönlich gemeint war und jetzt eben das Gericht gegen Sie entschieden hat. Und nun trifft man sich wieder im Sommer zum gemeinsamen Grillen im Garten? Da hängt vielmehr der Haussegen oftmals dauerhaft schief. Das sollten Sie berücksichtigen.

Bleiben Sie mir gewogen und vertragen Sie sich 😉

Ihr Ralf Beckmann

https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/starnberg/presse/2023/6.php
Foto von René Riegal – https://unsplash.com/de/fotos/qAts81pZrbg

Deutscher Boxer- Ist die Haltung kostenlos?

Der Hund ist zu groß für die Mietwohnung?

Januar 9, 2023 / Armin Müller / Keine Kommentare

Ein Gastbeitrag von Rechtsanwalt Armin Müller, Hamburg

https://www.anwalt.de/armin-mueller

Die Mieterin einer Einzimmerwohnung wollte von Ihrem Vermieter die Zustimmung zur Hundehaltung. Der/die Vermieter verweigerten die Zustimmung mit dem Hinweis, dass der Hund zu groß für die angemietete Wohnung sei. Am Ende landete der Fall vor Gericht und das Amtsgericht gab der Mieterin recht. Das für juristisch nicht ausgebildete Menschen angeführte Argument des Gerichts lautete übersetzt: Es ist nicht Sache des Vermieters zu entscheiden, ob ein Hund zu groß für die angemietete Wohnung ist.

Warum ist so entschieden worden? Bereits der Bundesgerichtshof hat in einer im vor knapp zehn Jahren getroffenen Entscheidung klargestellt, dass es für die Erlaubniserteilung nicht auf eine „artgerechte Haltung“ des Tieres (im Fall ein Hund) ankomme. Anders ausgedrückt, muss der Vermieter die Haltung eines Hundes dulden, ist es unerheblich wie groß und schwer das Tier ist. Ist die Erlaubnis zu erteilen, weil der Mietvertrag dies so vorsieht, ist es Sache des Mieters zu entscheiden, welche Hunderasse er in seiner Wohnung halten möchte. Demnach kann man aus rein mietrechtlicher Sicht ruhig einen Bernhardiner in einem 25qm großen Ein-Zimmer-Appartement halten. Ob dies artgerecht und dem Wohl des Hundes förderlich ist, hat nicht der Vermieter, sondern der Mieter zu entscheiden.

Tipp: Berücksichtigen muss man in der aktuellen Situation jedoch, ob ein Hund bspw. aufgrund einer im Bundesland geführten Rassenliste als sog. „Kampf-“ oder Listenhund einzustufen ist. Hier kann der Vermieter möglicherweise erfolgreich die Haltungsgenehmigung verweigern.

Aber zunächst sollte man als Mieter prüfen, ob überhaupt ein rechtlich wirksames Verbot für eine Hundehaltung im Mietvertrag vereinbart ist. In den meisten Fällen wird dies eher nicht der Fall sein. Allenfalls können Vermieter die Hundehaltung unter einen sog. Erlaubnisvorbehalt stellen. Dann aber ist sie in der Regel zu erteilen, auch wenn Vermieter dies überwiegend anders sehen und wie im vorliegenden Fall, mit der Größe des Hundes in Relation zur Wohnung argumentieren.

Tipp: wenn Sie eine Hundehaltung in Ihrer Mietwohnung planen, lassen Sie sich anwaltlich beraten. Nur ein versierter Rechtsanwalt kann sicher einschätzen, ob Mietvertragsklauseln zur Tierhaltung rechtlich wirksam sind, ob Sie eine Genehmigung für die Haltung benötigen oder diese im Zweifel zu erteilen ist.

Zusammenfassend kann man sagen, die Haltung eines Hundes ist trotz des gegenteiligen Eindrucks, den Standard-Formularmietverträge erwecken, oftmals möglich. Wenn dies grundsätzlich möglich ist, kann der Vermieter nur sehr eingeschränkt mit der Größe oder anderen Rassekriterien eines Hundes dessen Haltung verweigern.

Es grüßt sie herzlich

Armin Müller
Rechtsanwalt

Skandal oder völlig normal? Darf ich wirklich keine Ukraine-Flüchtlinge aufnehmen? Gericht verbietet die Aufnahme von Flüchtlingen

Januar 3, 2023 / Ralf Beckmann / Keine Kommentare

Vor einigen Tagen ging ein Urteil des Amtsgerichts München u.a. bei der tz viral. Die Schlagzeile lautete:

„München: Vermieter wollte keine Ukraine-Flüchtlinge gestatten – weitreichendes Urteil jetzt gefällt“

Was denken Sie, sollten Gerichte verbieten dürfen, dass man Flüchtlinge aufnimmt? Selbst, wenn man mit der gegenwärtigen Flüchtlingspolitik nicht einverstanden ist, so werden viele denken, warum sollte ein Gericht mir vorschreiben dürfen, was ich in meiner Wohnung tue und was nicht? Aber ganz so einfach ist das deutsche Recht nicht.

Die Schlagzeile ist ein typisches Beispiel dafür, wie schwierig es ist, juristische Sachverhalte, also das Recht, dem „Verbraucher“ zu vermitteln. Worum geht es hier also tatsächlich? Schlicht um die sog. Untervermietung. Eine Möglichkeit, welche das Bürgerliche Gesetzbuch dem Mieter als Recht einräumt, um dem Mieter Gestaltungsmöglichkeiten für die Nutzung seiner Wohnung zu geben.

Zunächst einmal muss man sich bei aller Empörung in Erinnerung rufen, dass es im hier behandelten Fall darum geht, dass ein Mieter einer Wohnung oder eines Hauses helfend tätig werden wollte. Wie schon von vielen Professoren im ersten Semester empfohlen wird, ein Blick in das Gesetz erleichtert die Rechtsfindung! Also, sofern der Mietvertrag keine abweichende Regelung trifft, gilt § 540 BGB. D.h., dass der Mieter die Sache (Wohnung oder Haus) gem. § 540 Abs. 1, Satz 1 BGB einem Dritten nur überlassen darf, wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat.

Wir können deshalb vermuten, dass der Mieter in dem vorliegenden Fall des juristisch gesehen einige Fehler begangen hat. Der Mieter hatte offensichtlich nicht die Erlaubnis des Vermieters eingeholt. Dann hat er nicht abgewartet, bis der Vermieter sich zur Bitte um Erlaubniserteilung geäußert hatte, wenn er denn gefragt hätte. Der Mieter hat also nicht beachtet, dass, selbst wenn man objektiv ein berechtigtes Interesse hat, die Gebrauchsüberlassung an Dritte vor dem Beginn dem Vermieter angezeigt und die Erlaubniserteilung abgewartet werden muss. Ausnahmen sind hier nur in besonderen Fällen denkbar, wozu sicher nicht nach Auffassung des Amtsgerichts ein politisch motiviertes Helfen gehört.

Ein verbreiteter Irrglaube ist es, einen längeren Besuch eines Verwandten mit der Gebrauchsüberlassung und Untervermietung gleichzusetzen. Nach dem Motto, ich muss den Besuch meines Onkels aus Amerika auch nicht als Besuch anzeigen, folglich muss ich auch die Aufnahme von Flüchtlingen nicht anzeigen. Diesem Irrtum verfällt man umso eher, je länger der Onkel aus Amerika zu Besuch da ist, sagen wir einmal, zwei Monate. Wobei eben der Unterschied von nicht anzeigepflichtigem Besuch zu einer kostenlosen Gebrauchsüberlassung, der Onkel muss ja nicht zahlen, fließend ist. Einer der entscheidenden Unterschiede zwischen einem Besucher und Untermieter ist, dass der Onkel aus Amerika u.a. weiterhin eine eigene Wohnung/Haus in Amerika hat, während der/die Flüchtlinge die Wohnung oder einen Teil davon auf unabsehbare Zeit dauerhaft als ersten Wohnsitz nutzen werden.

Unerheblich ist auch die politische Motivation der Nutzung. Natürlich ist es menschlich ehrenvoll, anderen in Not zu helfen. Aber in unserer Rechtsordnung kann man eben nicht seine politischen Motive in den Vordergrund stellen, wenn man damit die Rechte Dritter, also die des Vermieters, stillschweigend ausklammert. Um es platt auszudrücken ist es nicht in Ordnung, die eigene politische Meinung in das Mietverhältnis mit hineinzutragen und zu denken, das eigene politische Streben sei derart schützenswert, dass andere wie selbstverständlich zustimmen oder beiseite treten müssen. Das ist hier des Pudels Kern. Auch dass die Flüchtlinge nicht für das Zimmer im Dachgeschoss bezahlen müssen, ist unerheblich. Denn § 540 BGB schränkt das Recht sowohl für die Untervermietung, als auch für die Gebrauchsüberlassung, also die kostenlose Überlassung, ein.

Um auf das Urteil zurückzukommen, jetzt ist das Kind eben bereits in den Brunnen gefallen und man muss abwarten, ob auch das Landgericht als Berufungsinstanz die politisch ehrenwerten Gründe ebenfalls nicht gelten lässt oder sie als besonderes Interesse der Mieter anerkennt. Ich habe da aus Erfahrung meine Zweifel und gehe eher davon aus, dass das Urteil bestätigt werden wird.

Bleiben Sie mir gewogen und vertragen Sie sich 😉

Ihr Ralf Beckmann