Gerade das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verläuft nicht immer störungsfrei. Es gibt viele Punkte, in denen die Interessen des Mieters mit denen des Vermieters kollidieren. Zu diesem immer wieder zu Auseinandersetzungen gehörenden Punkten gehört auch die Gebrauchsüberlassung an Dritte, häufig auch Untervermietung genannt.
Zu diesem immer wieder schwierigen Thema hat nun der Bundesgerichtshof (kurz BGH) ein Urteil gefällt. Die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 14.09.2023 (Mitteilung 158/2023) zur Untervermietung einer Einzimmmerwohnung finden Sie hier.
Warum darf man eigentlich als Mieter untervermieten? Dieses Recht ergibt sich aus
§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte (BGB)
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Das Gesetz gibt dem Mieter also das Recht auf eine nach Vertragsbeginn veränderte Situation zu reagieren, und zwar durch Untervermietung. Aber Vorsicht! Das Gesetz unterscheidet zwischen Mietverträgen und Wohnraummietverträgen! Die hier zitierte Gesetzesnorm bezieht sich auf das Wohnraummietverhältnis. Reden wir über eine Scheune, Garage oder ein Ladenlokal (in dem man typisch nicht wohnt!), ist § 553 BGB nicht anwendbar.
Die Krux im vorliegenden Fall lag darin, dass es sich bei der betreffenden Wohnung um eine Einzimmerwohnung handelte. Warum macht das die Sache schwierig? Weil das Gesetz hier ausdrücklich von „einem Teil des Wohnraums“ spricht. Wer also in Bausch und Bogen die komplette Wohnung untervermieten möchte, findet in § 553 BGB keine Stütze. Der Vermieter hatte im vorliegenden Fall wohl so argumentiert, dass eine Einzimmerwohnung schlechterdings nicht nur „teilweise“ unter vermietbar sein soll. Wie sollte das auch gehen, die eine Hälfte des Wohnraums für mich, ein dicker Kreidestrich markiert die Trennlinie und die andere Hälfte für den Untermieter?
Doch der Vermieter hatte hier leider falsch argumentiert. Warum? Weil der Mieter einen Teil der Wohnung für sich behalten hatte. Das grundsätzlich berechtigte Interesse, auch ein Kriterium, das erfüllt sein muss, lag in seiner beruflichen Abwesenheit für einen bestimmten Zeitraum.
Gut beraten war der Mieter auch mit seinem sonstigen Verhalten. Er behielt einen Schlüssel für die Wohnung, was der BGH als nicht erfolgte Besitzaufgabe wertete. Der Untermieter hatte damit keinen alleinigen Besitz an der Wohnung. Ferner hatte der Mieter einen Teil der Wohnung für sich behalten, und zwar durch das Lagern persönlicher Gegenstände in einem verschlossenen Schrank, einer Kommode und einer Nische im Flur, die mit persönlichen Gegenständen nur für ihn vorbehalten war. So jedenfalls wurde nach Auffassung des BGH das Kriterium „ein Teil der Wohnung“ ausreichend erfüllt. Denn nach der Argumentation des BGH kommt es nicht darauf an, wie groß der Teil ist, der untervermietet wird oder wie groß der Teil ist, den der Mieter (Hauptmieter) für sich behält. Das Gesetz sieht hier keinen Mindestanteil vor. Zusammen mit dem zuvor erwähnten Schlüssel für die Wohnung ergab sich der jederzeitige Zugriff des Mieters auf seinen Teil der Wohnung.
Sollten Sie also in der Zukunft für einen nennenswerten Zeitraum beruflich in eine andere Stadt versetzt werden, wissen Sie, was zu tun ist, sofern Sie Ihre Wohnung behalten möchten. Vermieten Sie Raum 1 bis 3 zuzüglich Küche und Bad und behalten Sie Raum 4 für sich und lagern dort Ihre persönlichen Dinge und Möbel, die Sie nicht dem Untermieter überlassen möchten. Außerdem müssen Sie mit dem Untermieter regeln, dass Sie Ihren Teil der Wohnung jederzeit betreten dürfen und Sie müssen dazu natürlich einen Schlüssel behalten.
Aber Vorsicht! Sie müssen den konkreten Untermieter benennen und dieser muss akzeptabel sein. Wobei nicht der Vermieter festzulegen hat, niemand mit „langen Haaren oder keine Lehrer“ oder ähnlichen Nonsens. Vielmehr darf nach allgemein gültigen Kriterien nichts gegen den Untermieter sprechen. Wenn Sie sich also von der Seriosität eines Untermieters überzeugt haben und keine Kriterien gegen ihn sprechen (Stadtbekannter Mietnomade o.ä.), dann ist er vom Vermieter grundsätzlich zu akzeptieren. Schließlich haften Sie für die Wohnung.
Zum Schluss noch ein hilfreicher Tipp aus der anwaltlichen Praxis:
Bei hochwertigen Wohnungen oder der Vermietung ganzer Häuser (Reihenhaus o.ä.) ist es nicht unüblich, dass die Vermieter auf einem Zeitmietvertrag bestehen, beispielsweise 3 oder 5 Jahre. Aus einem derartigen Vertrag kann man sich vorfristig nicht mit einer ordentlichen Kündigung lösen. Also, die Kündigung mit den für Mieter ansonsten üblichen Kündigungsfristen ist nicht möglich. Hier kommt Ihnen aber das Sonderkündigungsrecht des § 540 BGB zur Hilfe. Haben Sie nämlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, können Sie den Vertrag mit den ansonsten üblichen Kündigungsfristen kündigen, sofern der Vermieter die Untervermietung verweigert.
Da hier aber einige „Fallstricke“ lauern und es für Sie durchaus um erhebliche Geldsummen geht, wie immer der Hinweis: Lieber Geld für anwaltlichen Rat vor etwaigen Maßnahmen in die Hand nehmen, als später einen vermurksten Fall vor Gericht verhandeln. Suchen Sie doch einfach auf einer der Plattformen, die Rechtsanwälte und Ihre Leistungen darstellen, wie ANWALT.DE.
Ich wünsche Ihnen allzeit ein störungsfreies Mietverhältnis und vertragen Sie sich!
Bitte bleiben Sie mir gewogen und wenn Sie mit meinen Veröffentlichungen zufrieden sind, erzählen Sie es weiter und geben vielleicht das eine oder andere Like auf meiner Facebook-Seite „Immer-RECHT-Haben“ ab oder folgen mir auch dort. Vielen Dank dafür!
Ihr Ralf Beckmann
