Wer auf einer Nordsee-Insel eine Zweitwohnung besitzt, kennt das Thema: Die Gemeinden langen bei der Zweitwohnungsteuer oft kräftig zu. Doch nicht alles, was sich die Behörden in ihren Satzungen ausdenken, hat vor Gericht auch Bestand. Das Verwaltungsgericht (VG) Oldenburg hat in einem aktuellen Beschluss (Az. 3 B 3403/23) die Erhebung der Zweitwohnungsteuer der Inselgemeinde Langeoog für das Jahr 2023 krachend gestoppt; hier.

Für betroffene Eigentümer zeigt dieser Fall eindrucksvoll: Es lohnt sich, genau hinzusehen und sich gegen fehlerhafte Steuerbescheide zu wehren!

Worum ging es im Streitfall?

Ein Ehepaar aus Norddeutschland besitzt auf Langeoog ein im Jahr 2017 fertiggestelltes Wohnhaus mit drei Wohnungen. Zwei davon werden ausschließlich als Ferienwohnungen an Gäste vermietet, die dritte Wohnung nutzen die Eigentümer selbst.

Im November 2023 flatterte ihnen ein saftiger Steuerbescheid ins Haus: Die Gemeinde forderte für die selbstgenutzte Wohnung sage und schreibe 10.609,66 Euro Zweitwohnungsteuer für ein einziges Jahr! Nach einem ersten Protest und der Korrektur eines Rechenfehlers bei der Wohnfläche reduzierte die Gemeinde den Betrag zwar leicht auf 10.218,19 Euro und später – wegen des verspäteten Inkrafttretens der zugrundeliegenden Satzung im April 2023 – auf immer noch stolze 8.609,78 Euro. Für die Eigentümer bedeutete dies dennoch eine regelrechte Versechsfachung ihrer bisherigen Steuerlast innerhalb von nur vier Jahren.

Sie legten Klage ein und suchten Eilrechtsschutz vor Gericht – mit vollem Erfolg.

Das Problem: Wie schätzt man den „Mietaufwand“, wenn keine Miete fließt?

Da die Zweitwohnungsteuer eine sogenannte „Aufwandsteuer“ ist, soll sie die besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erfassen, die darin zum Ausdruck kommt, dass sich jemand den Luxus einer weiteren Wohnung leistet. Bei Mietern ist der Maßstab klar: die gezahlte Miete. Doch woran bemisst man den Aufwand bei einem Eigentümer, der gar keine Miete zahlt?

Die Rechtsprechung sagt: Der Aufwand liegt hier im Verzicht auf die erzielbaren Mieteinnahmen. Da auf einer Ferieninsel wie Langeoog der Markt von teuren Ferienwohnungen dominiert wird und normale Dauerwohnungen die absolute Ausnahme sind, darf die Gemeinde zur Ermittlung des Wohnwerts grundsätzlich auf hypothetisch erzielbare Ferienmieten abstellen.

Dazu hatte Langeoog eine aufwendige Satzung gestrickt: Sie befragte Hunderte Eigentümer nach ihren Mietpreisen, filterte Luxusmerkmale (wie Kamine oder Saunen) heraus, zog Pauschalen ab und erstellte eine Preistabelle nach Wohnungsgröße und Standard (einfach, mittel, gehoben). Doch bei der konkreten Umsetzung vor Ort unterliefen der Verwaltung gravierende handwerkliche Fehler, die das Gericht nun rügte.

Die 3 großen Fehler der Gemeinde Langeoog

Das VG Oldenburg stellte klar, dass die von der Gemeinde vorgenommene Schätzung der Mieteinnahmen hinten und vorne nicht schlüssig, wirtschaftlich unplausibel und damit rechtswidrig war. Das Gericht spießte insbesondere drei Punkte auf:

1. Die „Luftnummer“ bei den Vermietungstagen

Um auf die fiktive Jahresmiete zu kommen, multiplizierte die Gemeinde den ermittelten Quadratmeterpreis einfach mit einer pauschalen Auslastung von 210 Vermietungstagen pro Jahr. Eine extrem hohe Zahl für eine Nordseeinsel mit ausgeprägter Nebensaison im Winter!

  • Das Problem: Die Gemeinde konnte vor Gericht überhaupt nicht dokumentieren oder belegen, wie sie auf diese 210 Tage kam. Sie verwies vage auf eine „Internetrecherche“, das eigene Buchungsportal und Auskünfte von Banken, blieb handfeste Belege aber schuldig.
  • Die Realität: Offizielle Daten des Landesamtes für Statistik Niedersachsen (LSN) zeigen für die Ostfriesischen Inseln im Zeitraum von 2015 bis 2022 eine durchschnittliche Auslastung von gerade einmal ca. 45 % – das entspricht rund 165 Tagen im Jahr. Dass Ferienwohnungen auf Langeoog die restlichen Beherbergungsbetriebe um sage und schreibe 27 % übertreffen sollten, hielt das Gericht für völlig fernliegend.

2. Das Chaos bei den Nebenkosten

Um von der verlangten „Warmmiete“ der Urlauber auf die gesetzlich geforderte „Nettokaltmiete“ herunterzurechnen, musste die Gemeinde die Nebenkosten abziehen. Hier wurde es laut Gericht völlig unschlüssig:

  • Die Gemeinde zog Werte aus einer Internet-Aufstellung für den Festland-Landkreis Wittmund heran. Warum die Beträge in ihrer Tabelle je nach Wohnungsgröße völlig unplausibel schwankten (Wohnungen zwischen 60 und 80 qm hatten plötzlich höhere Quadratmeter-Nebenkosten als kleinere oder größere Wohnungen), konnte die Verwaltung nicht erklären.
  • Zudem rechnete die Gemeinde die Nebenkosten kurioserweise „bezogen auf 210 Vermietungstage“ um, obwohl die Tage in der mathematischen Formel der Satzung erst viel später eine Rolle spielen durften.
  • Ungleichbehandlung beim Heizen: Besonders eklatant war der Widerspruch bei den Heizkosten. Während die Satzung bei echten Mietverträgen einen pauschalen Abzug von 10 bis 20 % für Heiz- und Nebenkosten gewährt, verweigerte die Gemeinde bei der Schätzung für Eigentümer den Abzug von Heizkosten komplett – mit der abenteuerlichen Begründung, im Sommer werde auf Langeoog kaum geheizt. Das verstößt laut Gericht klar gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der steuerlichen Lastengleichheit.

3. Rechenfehler in der Prozentrechnung

Zusätzlich leistete sich die Gemeinde einen klassischen mathematischen Patzer im Erläuterungsbogen ihrer Beschlussvorlage: Bei der Gewichtung der Mietpreise nach Saisonzeiten ging sie von 48 % für die Hauptsaison, 43 % für die Zwischensaison und 10 % für die Nebensaison aus. Wer nachrechnet, merkt schnell: Das ergibt in der Summe ein Jahr mit 101 % Vermietungszeit. Auch das trug nicht gerade zur Glaubwürdigkeit der Schätzung bei.

Welche Argumente der Eigentümer ließ das Gericht nicht gelten?

Obwohl die Eigentümer im Eilverfahren vollumfänglich Recht bekamen, ist das Urteil auch deshalb interessant, weil das Gericht einige beliebte Gegenargumente ausdrücklich zurückgewiesen hat:

  • Keine Obergrenze bei Luxus-Größen: Die Kläger rügten, dass die Preistabelle für Wohnungen über 100 qm nach oben offen sei, obwohl auf dem Markt ab einer bestimmten Größe ein Preisplateau erreicht werde. Das Gericht blieb hart: Wer sich den Luxus einer riesigen Wohnung zur reinen Eigennutzung leistet und auf die Aufteilung in kleinere, lukrativere Ferienappartements verzichtet, dokumentiert damit eine besondere Finanzkraft, die auch unbegrenzt besteuert werden darf.
  • Der Steuersatz von 11,25 % ist rechtens: Eine Steuererhöhung ist erst dann verfassungswidrig, wenn sie „erdrosselnd“ wirkt – also das Halten einer Zweitwohnung wirtschaftlich unmöglich macht. In der Rechtsprechung gelten Steuersätze von bis zu 20 % des Mietaufwands als unbedenklich. Dass sich die Steuer im konkreten Fall versechsfacht hat, reicht für eine Unverhältnismäßigkeit allein nicht aus.
  • Keine Pflicht zu Stichproben: Die Gemeinde durfte alle Eigentümer pauschal anschreiben und musste keine wissenschaftlichen Zufallsstichproben für einen qualifizierten Mietspiegel machen. Eine Rücklaufquote von rund 37 % reicht als Schätzungsgrundlage völlig aus – wenn man danach richtig rechnet.

Fazit und Tipp für Verbraucher: Bescheide prüfen lassen!

Der Fall zeigt: Kommunen haben zwar einen weiten Spielraum beim Entwurf von Steuersätzen und Satzungen – schätzen dürfen sie aber nicht nach Gutdünken oder Pi mal Daumen. Das Schätzungsergebnis muss schlüssig, wirtschaftlich möglich und vernünftig sein. Weil Langeoog das nicht ansatzweise nachweisen konnte, kippte das Gericht den Bescheid im Eilverfahren komplett.

Das Verwaltungsgericht hat zudem in der Hauptsache zugunsten der Kläger entschieden. Das Urteil wird hier in der Pressemitteilung besprochen. Zudem wurde das Urteil durch Zurückweisung des Antrags auf Zulassung der Berufung seitens des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts (Lüneburg) rechtskräftig, Beschluss vom 03.06.2026 (Az.: 9 LA 41/25); hier.

Mein Rat an Sie: Haben auch Sie einen Zweitwohnungsteuerbescheid erhalten, der auf fiktiven Schätzungen der Gemeinde beruht und im Vergleich zu den Vorjahren drastisch in die Höhe geschossen ist? Lassen Sie die zugrunde liegende Satzung und die Berechnungsmethode der Gemeinde genau prüfen. Oft lohnt sich der Widerspruch, denn auch Behörden müssen sich an die Regeln der Logik und Mathematik halten! Und natürlich gelten die Überlegungen zur Zweitwohnungssteuer der Gemeinde Langeoog bundesweit für alle Gemeinden.

Wie denken Sie über die Zweitwohnungsteuer-Praxis der Nordsee-Gemeinden? Haben Sie ähnliche Erfahrungen gemacht? Schreiben Sie es mir gerne in die Kommentare!

*Beispielfoto zu Demonstrationszwecken KI generiert