Betriebskosten sind ein beliebtes Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Das Amtsgericht Hamburg hatte einen Fall zu klären, in dem der Vermieter die Nachzahlung von Betriebskosten vom Mieter verlangte. Dieser hatte sich u.a. geweigert, die anteiligen Kosten für den „Hausstrom“ zu begleichen.
In dem Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 03.03.2022 – Az.: 48 C 320/20 – zeigt sich, wie tückisch das Recht für den juristischen Laien sein kann. Das Urteil finden Sie hier.
Der Vermieter hatte in seiner Nebenkostenabrechnung die Position „Hausstrom“ eingestellt. Tatsächlich darf er nach der Betriebskostenverordnung allerdings nur den Strom für die allgemeine Hausbeleuchtung berücksichtigen; § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung. Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten. Wenn sich hinter der Position „Hausstrom“ wirklich nur die Stromkosten für die Beleuchtung befinden, ist die Position dennoch formell unwirksam, weil durch die Verwendung des Begriffs „Hausstrom“ theoretisch auch andere Stromkosten gemeint sein können. Um herauszufinden, ob der Vermieter „nur“ Beleuchtungskosten berücksichtigt hat, hätte der Mieter die Belege einsehen müssen. Dass aber führt zur formellen Unwirksamkeit, weil die Abrechnung grundsätzlich so erfolgen soll, dass die Einsichtnahme in die Belege entbehrlich ist, um die Schlüssigkeit der Abrechnung zu prüfen.
Verbargen sich hinter der Position „Hausstrom“ mehr als die Beleuchtungskosten, ist die Abrechnung auch aus diesem Grund falsch und kann vom Vermieter nicht geltend gemacht werden.
Das Amtsgericht hat dies in seiner Entscheidung so formuliert: „Die Abrechnung der Position „Hausstrom“ ist formell unwirksam, da nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung nur die (Strom-) Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ kann indes auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen, und stellt damit potenziell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen (AG Hamburg, Urteil vom 5.5.2021 – 49 C 569/20; AG Hamburg, Grundeigentum 2020, 1631; LG Hamburg, Urteil vom 28.5.2013 – 316 S 90/12).“
Man sieht, hier kommt es wahrlich auf die Feinheiten an. Eine Betriebskosten- oder Nebenkostenabrechnung ist potenziell häufig falsch. Wenn es um erhebliche Beträge geht, sollten Sie deshalb juristischen Rat einholen.
Ralf Beckmann – März 2025